05.12.2025 14:21 - Опубл.: glavbuhus - Просм.: 45 - Право
В Государственную Думу внесен законопроект, направленный на защиту граждан, приобретающих жилые помещения и другие объекты недвижимости. Инициатива направлена на предотвращение ситуаций, когда продавец, получив деньги по договору купли-продажи, впоследствии пытается вернуть объект, ссылаясь на то, что сделка была совершена под влиянием мошенников, которым он передал полученные средства.
Авторы законопроекта отмечают, что в случае признания договора недействительным покупатель рискует остаться без жилья и без денег, особенно если средства были взяты в кредит. Также подчеркивается, что подобные случаи все чаще становятся самостоятельной формой мошенничества, создавая угрозу для вторичного рынка недвижимости.
Для предотвращения таких ситуаций предлагается ввести в законодательство правило о "периоде охлаждения" для сделок купли-продажи недвижимости с физическими лицами. Согласно этому правилу, государственная регистрация перехода права собственности к покупателю будет возможна только при условии, что оплата производится после регистрации, но не ранее 7 календарных дней с момента заключения сделки. При этом деньги должны переводиться исключительно на банковский счет продавца.
Данный срок призван дать продавцу возможность осознать последствия своих действий и, при необходимости, отказаться от сделки.
Законопроект также предусматривает, что при продаже единственного пригодного для проживания жилья продавец должен предоставить в Росреестр нотариально заверенное согласие собственника другого жилья на проживание в нем до момента приобретения нового объекта.
Согласно сообщениям СМИ, депутаты Госдумы рассматривают и другие меры для защиты покупателей, включая обязательное нотариальное удостоверение сделок и заключение договоров страхования.
Внимание к этому вопросу привлекло резонансное дело "Долины - Лурье", в рамках которого суд, основываясь на психолого-психиатрической экспертизе, пришел к выводу о том, что собственник, подписавший договор купли-продажи под влиянием мошенников, не имел намерения отчуждать квартиру и не осознавал юридического значения своих действий. Суд признал договор недействительным как заключенный под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ) и вернул квартиру продавцу, но не взыскал с него полученные деньги, поскольку они были переданы злоумышленникам.
Судебные решения по этому делу были обжалованы покупателем в Верховном Суде РФ.
Следует отметить, что в судебной практике существует и другой подход, согласно которому факт использования продавцом мошеннической схемы не является основанием для признания договора недействительным, если нет доказательств причастности покупателя к этой схеме. Этот подход основан на том, что мотив сделки не влияет на ее юридическую силу (п. 3 ст. 178 ГК РФ). Даже в случае признания сделки недействительной, закон требует возврата денежных средств добросовестному покупателю (определения Второго КСОЮ, Шестого КСОЮ, Четвертого КСОЮ, Третьего КСОЮ).
Учитывая ранее сформированные позиции вышеуказанных судов, юридическое сообщество не понимает логики решения суда по делу Долиной — Лурье, когда суд принял решение, вступающее в противоречие с такой практикой.
Ведь кассационные суды ранее отмечали, что даже в случае недействительности сделки применение двусторонней реституции, предполагающей в том числе возврат денежных средств добросовестному покупателю, является обязательным в силу закона и не зависит от усмотрения суда.
Депутаты Думы РФ встают на защиту покупателей жилья от недобросовестных продавцов
